La escena se repite cada verano. Camión cargado, calor de justicia, y alguien cerrando un piso vacío convencido de que lo difícil ya pasó. Un mes después llega el mensaje: “te descuento la pintura y la limpieza”. Y ahí empieza lo difícil de verdad.
La devolución de la fianza del alquiler en Andalucía tiene una regla que casi nadie discute y una novedad que casi nadie conoce. La regla: el propietario tiene un mes desde que le entregas las llaves. La novedad: desde enero de 2026 ya no deposita ese dinero en ningún organismo, lo guarda él.
Qué cambió el 24 de enero de 2026
Durante años funcionó igual en toda la comunidad. Ahora ya no.
Hasta el 23 de enero de 2026
El propietario ingresaba el importe en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía con el Modelo 806, dentro del mes siguiente a la firma.
24 de enero de 2026
Entra en vigor la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía. Su disposición adicional sexta suprime el depósito de fianza AVRA.
Desde entonces
Nadie ingresa nada. El dinero se queda en la cuenta de tu casero durante todo el contrato.
Si buscas fianza alquiler junta de andalucía te vas a topar con media hemeroteca escrita en enero, celebrando el ahorro de papeleo. Toda esa cobertura está pensada para el propietario. Para ti, inquilino, lo relevante es otra cosa: ya no hay un tercero neutral custodiando el dinero. Si además tu contrato se acaba porque el casero no te renueva, conviene tenerlo claro antes de la última mensualidad.
La fianza no ha desaparecido
Muchos titulares han mezclado dos cosas. Lo suprimido es el depósito administrativo. La obligación de prestar fianza sigue viva: nace de una ley estatal que una norma autonómica no puede tocar.
1
mensualidad
Vivienda habitual. Lo que entrega el arrendatario al firmar.
2
mensualidades
La fianza de dos mensualidades para uso distinto de vivienda: locales, oficinas, garajes y trasteros sueltos, y contratos de temporada.
Dónde está tu dinero ahora mismo
Mira la fecha de firma de tu contrato. Es lo único que decide por qué puerta sales.
Si te deduces el alquiler. El depósito servía también como acreditación oficial ante la Administración tributaria. Con los contratos nuevos ese respaldo ya no se genera solo, así que guarda el contrato y todos los justificantes de pago. Tú.
El reloj empieza cuando sueltas las llaves
No cuando vence el contrato en el papel. No cuando tu casero encuentra un hueco.
El plazo de devolución de la fianza del alquiler se cuenta desde la entrega de llaves. Si te vas un día 10, el reloj arranca ese día 10.
Así que a la pregunta de cuánto tarda el casero en devolver la fianza, la respuesta es esa: un mes para revisar la vivienda, mirar los suministros y echar cuentas. No para pensárselo.
Y a partir del día 31, ¿qué?
Lo fija el artículo 36.4 LAU, que no marca fecha de pago pero sí la consecuencia de pasarse. Las Audiencias Provinciales lo vienen interpretando como plazo máximo, no como orientación. El porcentaje sale cada año de la Ley de Presupuestos Generales del Estado.
Entregas llaves el 12 de septiembre y firmáis el acta ese mismo día. El propietario tiene hasta el 12 de octubre. El día 13 empiezan a correr intereses, aunque no le hayas reclamado todavía.
Ahí está la trampa: como los intereses son modestos, hay propietarios que se toman el plazo como una sugerencia. Mencionarlos por escrito cambia el tono de la conversación mucho más de lo que cambia tu cuenta.
Qué puede descontar el casero de la fianza (y qué no)
Toda la discusión cabe en una frontera: el desgaste por uso ordinario. Lo que se estropea porque una casa se vive, lo paga el propietario. Lo que alguien rompió, lo pagas tú.
Pintura y agujeros: el clásico de agosto
Que me pueden descontar la pintura de la fianza es la duda estrella cuando media provincia cambia de piso. La Audiencia Provincial de Granada ha corregido resoluciones que cargaban al inquilino el pintado de techos y paredes: es mantenimiento del inmueble, salvo pacto expreso, y la OCU recopila sentencias en el mismo sentido.
Los agujeros de taladro en la pared del alquiler siguen otra lógica. Colgar una estantería o cuatro cuadros entra en lo razonable, y una pasada de masilla suele bastar. Dejar el tabique convertido en colador ya no es desgaste: es uso negligente, y ahí el descuento sí se sostiene. Caso aparte son los daños que provoca el propio traslado, como una raya en el suelo al mover un mueble: eso no lo cubre tu fianza.
Limpieza
Que me pueden descontar la limpieza de la fianza tiene matices. Barrer y fregar tras vaciar la casa corre de tu cuenta. Una limpieza profesional solo se descuenta ante grasa antigua, restos abandonados o suciedad acumulada, y siempre con factura justificativa. Una cifra redonda por WhatsApp no acredita nada.
La regla de oro
La carga de la prueba es de quien descuenta. No tienes que demostrar que dejaste la casa impecable: es el propietario quien debe acreditar el daño y ponerle precio. Con inventario firmado al entrar, la discusión dura cinco minutos. Sin él, dura meses.
El día del traslado es el día de la prueba
Todo lo anterior se juega en dos horas: del último bulto a las llaves.
Después de mudanzas en Málaga hechas en agosto, con el camión al sol y el ascensor ocupado, la tentación de cerrar y largarse es enorme. Es exactamente el momento en que se pierden las fianzas. No en un juzgado: en un rellano, con prisa. Y si entre salir y entrar hay días de por medio porque las fechas no te cuadran, con más razón conviene cerrar bien la salida.
Fotos del piso vacío
Cada estancia, con la misma orientación que en el inventario de entrada con fotos. Dos imágenes del mismo rincón valen más que diez párrafos.
Contadores
Haz la lectura de contadores al entregar el piso y fotografía el número. Luz, agua y gas se cierran en ese punto exacto.
Acta firmada
Firma el acta de entrega de llaves allí mismo, con fecha y número de juegos. Dos copias, una para cada uno.
Lo que ya estaba roto
Anótalo antes de que la conversación se convierta en tu palabra contra la suya.
Consejo de operario
Haz las fotos después de cargar el camión, nunca antes. Las imágenes con muebles no prueban nada: tapan justo lo que luego se discute, que es el suelo bajo el armario, la pared detrás del sofá y el estado real de los rodapiés.
Lo que vemos en el rellano
“Se repite en cada salida de piso alquilado: la casa se vacía en dos tandas, la segunda se hace corriendo y ya nadie vuelve a entrar a mirar. Luego llega la discusión por un desperfecto y no existe ni una foto del piso vacío. Y el detalle que más se repite: la foto del contador se hace con el cuadro de luz ya bajado, así que no se lee. Diez minutos con el móvil, con la luz puesta, arreglan un problema que después no tiene arreglo.”
Qué pasa si el casero no devuelve la fianza
Pasado el mes sin noticias, la escalada tiene tres peldaños. Súbelos en orden: saltarse el primero debilita los otros dos.
Reclamación amistosa
Por escrito y con fecha. Un mensaje sirve para dejar constancia, no para acreditar qué dijiste.
Burofax
Para reclamar la fianza por burofax, pide acuse de recibo y certificación de texto. Es lo que convierte tu queja en prueba.
Vía judicial
Reclamación de cantidad por el importe pendiente más los intereses ya devengados.
Cuatro errores que cuestan dinero
Dudas frecuentes
Pulsa cualquier pregunta para desplegar la respuesta.
Las que más se repiten al salir de un piso alquilado, agrupadas en cuatro asuntos.
?¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza?
Un mes desde la entrega de llaves, no desde el vencimiento del contrato sobre el papel. Ese plazo existe para que revise la vivienda, compruebe que no quedan rentas ni suministros pendientes y liquide lo que corresponda. Si te vas el día 10, el reloj arranca ese mismo día 10.
?¿Qué pasa si tarda más de un mes?
El importe pendiente genera el interés legal del dinero a tu favor, de forma automática y sin requerimiento previo. Que se retrase no le hace perder el derecho a reclamar desperfectos, pero sí le obliga a asumir esos intereses desde el día siguiente al vencimiento del plazo.
?¿Sigue siendo obligatoria la fianza en Andalucía en 2026?
Sí. Lo suprimido es el depósito en la Administración autonómica, no la fianza. La obligación de entregarla nace del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, norma estatal que una ley autonómica no puede modificar. Sigue siendo una mensualidad en vivienda habitual.
?¿Tengo que ir yo a AVRA a pedir mi fianza?
No, y tampoco podrías. La devolución del depósito solo la solicita quien lo constituyó, que es el arrendador. Tu reclamación va dirigida a él, nunca al organismo. Que la Administración tarde en devolverle el dinero no suspende su obligación de devolvértelo en plazo.
?¿Puede el casero descontarme la pintura?
Solo con pacto expreso en el contrato o acreditando un daño que exceda el uso normal. El amarilleo tras varios años, las microgrietas o la pérdida de luminosidad son mantenimiento del inmueble. Pintar de un color no autorizado o manchar por negligencia sí es repercutible.
?¿Y la limpieza?
La limpieza ordinaria posterior a un traslado no se descuenta: entra en la puesta a punto que asume el propietario. Distinto es entregar la vivienda con suciedad acumulada, grasa antigua o restos abandonados. Ahí sí cabe repercutir una limpieza específica, siempre con factura.
?¿Puede quedarse la fianza por agujeros de taladro?
Unos pocos anclajes para cuadros o estanterías entran en el uso razonable de una vivienda, sobre todo si los tapas con masilla antes de irte. La cosa cambia cuando el número o el tamaño obliga a una reparación real de la pared: ahí deja de ser desgaste y pasa a ser daño imputable.
?¿Puedo usar la fianza para pagar el último mes?
Es desaconsejable aunque el propietario lo acepte. La fianza garantiza todas tus obligaciones, no solo la renta. Si la consumes por adelantado y después aparece una factura de suministro o un desperfecto, te quedas sin colchón y la reclamación va directa contra tu patrimonio.
?¿Qué se considera desgaste por uso ordinario?
Todo deterioro que aparece porque una casa se habita y pasa el tiempo: pintura apagada, juntas envejecidas, grifería con cal, marcas leves en el suelo o persianas algo duras. La ley carga al inquilino las pequeñas reparaciones de ese uso, pero no la conservación general del inmueble.
?¿Quién tiene que demostrar los daños?
El propietario. Quien pretende descontar una cantidad debe acreditar el desperfecto y su valoración económica. Por eso el inventario firmado al entrar y las fotografías del piso vacío al salir resultan decisivos: sin punto de comparación, la reclamación se sostiene sobre impresiones.
?¿Qué pasa si mi contrato es anterior al 24 de enero de 2026?
Se mantiene el régimen anterior, porque la supresión no tiene efectos retroactivos. Tu importe debería seguir depositado y será el propietario quien tramite su recuperación al terminar el arrendamiento. Para ti no cambia nada: le reclamas a él y en el mismo plazo de un mes.
?¿Cuánto suman los intereses por el retraso?
Se aplica el interés legal del dinero vigente, que se fija cada año en la Ley de Presupuestos Generales del Estado y conviene consultar para el ejercicio en curso. Sobre una mensualidad y pocos meses de retraso la cifra es modesta, pero refuerza cualquier reclamación escrita.
Quién firma esta guía
Equipo de La Seda, empresa de mudanzas y guardamuebles con base en la provincia. Lo que contamos sobre el día de la entrega de llaves sale de estar delante: portales, ascensores, contadores y actas firmadas en el rellano. Lo jurídico sale íntegro de las tres fuentes oficiales de abajo, sin intermediarios.
Normativa contrastada el 20 de agosto de 2026 contra el texto consolidado de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la nota oficial de AVRA sobre la Ley 5/2025.
Somos una empresa de mudanzas y guardamuebles, no un despacho de abogados. Esta guía resume la normativa vigente y el criterio consolidado de los tribunales con carácter divulgativo. Para un conflicto concreto, consulta con un profesional del derecho.
