La casa de los abuelos en la Costa del Sol. El inventario que hay que hacer antes de vaciarla
28 agosto, 2026
Expediente · Herencia en la Costa del Sol
La casa de los abuelos en la Costa del Sol. El inventario que hay que hacer antes de vaciarla
Antes de que salga el primer bulto conviene tener una lista con fotos. No por orden mental: porque la ley ya ha puesto un número a lo que hay dentro de esa casa y tú todavía no lo has mirado.
3 %
lo que la ley presume que vale el ajuar doméstico
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meses para liquidar el impuesto, prórroga incluida
1 tarde
basta para fotografiar un piso entero, cajones aparte
El inventario de una casa heredada no es una manía de gestor. Es la única prueba —la única de verdad— que te va a quedar cuando alguien pregunte qué había dentro del piso y en qué estado. La ley presume que el ajuar doméstico vale el 3 % del caudal relicto, y esa presunción solo se rebate aportando pruebas. Si vacías primero y documentas después, ya no queda nada que probar.
En la costa el asunto se dobla. El piso de Benalmádena lleva ocho meses cerrado y los herederos están repartidos entre Madrid, Bilbao y algún sitio con niebla. La primera visita presencial de todos juntos suele ser también la última del año. Lo que no quede anotado ese fin de semana se queda sin anotar.
Paso 1 · El orden
El orden que casi nadie respeta
Primero se acepta la herencia, después se liquida el impuesto y solo entonces se vacía la casa. Invertir ese orden abre grietas entre hermanos y deja la declaración sin defensa. Con los muebles repartidos por tres provincias, nadie puede acreditar qué había ni cómo estaba.
Ese recorrido formal es conocido y poco emocionante: certificado de defunción, certificado de últimas voluntades y testamento o declaración de herederos. Después, escritura de aceptación y adjudicación ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin ese último paso el piso no se puede vender, por mucho que las llaves lleven meses en tu bolsillo.
La línea de tiempo real
Mes 0
Fallecimiento
Arranca el reloj fiscal. Se ponen a salvo papeles y objetos con valor sentimental claro, de común acuerdo y anotando quién se lleva qué.
Meses 1-2
Documentación
Certificados, testamento y nota simple. Aquí es cuando se hace el inventario, con la casa todavía intacta.
Quinto mes
Prórroga
Cuando el reparto va lento, la prórroga de seis meses se solicita dentro del quinto mes. Pedirla el día 181 no vale.
Medio año
Liquidación
Impuesto de Sucesiones y plusvalía municipal, cada uno con su modelo y su ventanilla.
Después
Vaciado
Vaciado de la vivienda y salida al mercado. Y no antes, salvo que os guste litigar.
Y sí, alguien de la familia ya se ha llevado la cómoda «para que no se estropee». El problema no es la cómoda. Disponer de los bienes del fallecido puede equivaler a aceptar la herencia de forma tácita, incluidas las deudas que aún no habéis mirado.
Paso 2 · El ajuar
El ajuar doméstico ya viene valorado de fábrica
Dentro de la masa hereditaria entra también el ajuar doméstico, y la ley lo valora en el 3 % del caudal relicto. La presunción cae si los interesados le asignan un valor superior o prueban que vale menos o que no existe. Lo dice el artículo 15 de la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Es una presunción, no una condena.
3%
del caudal
Es lo que la ley da por hecho que suman las sábanas, la vajilla, el tresillo y la vitrina. Cuanto más vale el apartamento de la costa, más vale el ajuar según la fórmula, aunque dentro solo haya escay y la cristalería de las bodas de oro.
Ahí caben los bienes muebles afectos al servicio de la vivienda familiar o al uso personal del fallecido. Fuera quedan cosas que mucha gente mete por inercia. Sobre eso, el Tribunal Supremo fijó en 2020 que las acciones y los valores mobiliarios no se computan para calcular ese porcentaje. Tampoco entra ahí una pieza con tasación propia, que se valora aparte.
Ahora bien, para asignar al ajuar un valor distinto del presumido hace falta acreditarlo. Y lo que acredita es un inventario con fotos, fechas y, si hay piezas de cierta entidad, una tasación. Con la casa vacía y los muebles en el salón de un sobrino, esa vía se cierra sola.
Paso 3 · El inventario
Cómo se hace el inventario de una casa heredada que sirva de prueba
Un inventario útil lleva cuatro cosas por pieza: estancia, descripción, estado y al menos dos fotografías desde ángulos distintos, con la fecha del dispositivo activada. Sin fecha visible, una foto vale lo que vale cualquier foto de internet.
Pones el móvil en modo fecha, entras por la cocina y no sales de ella hasta terminarla. Cajón por cajón. La tentación es empezar por el salón, donde está lo bonito. A las tres horas tienes esa habitación impecable —y el resto de la casa sin tocar— con el vuelo de vuelta ya encima.
Ficha por pieza · lo que no puede faltar
1
Estancia y posición. «Dormitorio principal, pared izquierda». Luego nadie recuerda dónde estaba.
2
Estado real, escrito sin piedad. «Chapa levantada en la esquina derecha», no «buen estado».
3
Dos fotografías, una de conjunto y una de detalle. El detalle es el que discute después.
4
Reverso de cuadros y espejos. Ahí aparecen etiquetas de galería y números de serie que valen más que el frontal.
5
Armarios abiertos. Una foto del interior con las puertas de par en par ahorra media discusión sobre la mantelería.
Nadie lo hace por gusto. Quien ha visto llegar un aparador con un golpe nuevo sabe por qué se hace. Sin estado firmado de origen, la conversación sobre quién responde no tiene suelo. La discusión se gana el día que se carga, no el día que se descarga.
El reverso de un cuadro suele contar más que el frontal: etiquetas de galería, números de serie y la fecha en que alguien lo colgó por última vez.
Paso 4 · Los valores
Tres valores distintos y solo uno manda en el impuesto
Desde el 1 de enero de 2022, la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones de un inmueble es el valor de referencia que fija Catastro. Solo se aparta de ahí si el valor declarado por los herederos es mayor. Confundirlo con el valor catastral del recibo del IBI es el error más repetido de toda esta historia.
Así lo explica la propia Agencia Tributaria de Andalucía, que publica el criterio en sus preguntas frecuentes. Cada uno de los tres valores sirve para una cosa distinta y ninguno sustituye a los otros dos.
Valor
Para qué sirve
Dónde se consulta
Catastral
IBI y tributos municipales. Suele quedar muy por debajo del mercado.
Recibo del IBI
De referencia
Base imponible mínima de Sucesiones desde 2022. Es el que manda.
Sede del Catastro
De mercado
Fijar el precio de venta y repartir entre herederos.
Tasación o comparables
Esta es, de paso, la respuesta a la duda que nos llega desde Benalmádena y desde media costa buscando «valoraciones patrimoniales». La del inmueble ya viene dada por Catastro y se impugna por otra vía. La que sí podéis discutir con pruebas es la de lo que hay dentro de la casa.
Paso 5 · La casa cerrada
Lo que le pasa a la casa mientras nadie decide
Una vivienda cerrada no está en pausa: sigue generando IBI, cuotas de comunidad y consumos mínimos, y todo eso hay que dejarlo al día antes de vender. El administrador pedirá un certificado de estar al corriente, y el comprador lo pedirá también.
Aviso · un verano en la costa
Los sifones de una casa vacía se evaporan con el calor y el olor de la red sube por el sumidero de la ducha. Un vaso de agua en cada desagüe, cada vez que alguien pase por allí, lo resuelve.
Baja las persianas del lado sur y sube ligeramente las del norte. La tapicería y las maderas de la casa cerrada se estropean por el sol directo tanto como por el aire salino. De eso va la guía sobre cómo proteger los muebles del salitre en la Costa del Sol.
Otro frente: el seguro de hogar. Muchas pólizas tratan de forma distinta una vivienda habitada y una deshabitada. Conviene llamar a la aseguradora y preguntar en qué situación queda la casa desde el fallecimiento. Enterarse después de una fuga es enterarse tarde.
Cinta de papel y rotulador. El número va en la cinta y no en el cartón, para que la caja se pueda reutilizar sin arrastrar un inventario viejo.
Paso 6 · A distancia
Cuando los herederos no viven en la provincia
Tres hermanos, un apartamento en Nerja, un sábado de noviembre y un vuelo de vuelta el domingo a las siete. Lo que no esté fotografiado el sábado por la tarde no se fotografía, porque el siguiente hueco común en la agenda cae en primavera.
Si alguien vive cerca
Esa persona guarda las llaves y firma el inventario, pero conviene que lo haga en videollamada con el resto conectado. No por desconfianza: por no repetir la visita.
Si nadie vive cerca
Poder notarial a favor de uno de los herederos y una persona de contacto con llaves y teléfono operativo en horario español. Sin eso, cualquier gestión se convierte en tres semanas de correos.
Calcula además el volumen antes de decidir nada, porque casi todo se factura por metro cúbico. Nuestra guía para calcular los metros cúbicos que ocupa una vivienda se resuelve en diez minutos con una cinta métrica.
Paso 7 · Decidir
Qué sale, qué se queda y qué espera
Con el inventario cerrado, cada pieza cae en uno de tres destinos. La casa se enseña mejor vacía, eso es cierto. Pero vaciarla no obliga a repartirlo todo el mismo día ni a soltar nada de lo que luego te vas a arrepentir.
Semáforo de destino · pieza a pieza
Sale ya
Documentación personal, joyas y objetos pequeños de valor. Nunca se quedan en una casa vacía con las llaves circulando entre siete manos.
Espera
Aquello que nadie ha decidido todavía y lo que arrastra discusión. Ni se tira ni se reparte con prisa: se guarda y se retoma cuando la familia esté en condiciones de hablarlo.
Fuera
Todo lo roto, lo apolillado y lo que nadie usaría. Eso sí, fotografíalo antes: forma parte del estado de la casa que estás documentando.
Si lo que te falta es decidir el destino de cada pieza más que documentarla, el paso siguiente es otro. Lo cuenta nuestra guía sobre qué hacer con los muebles de una vivienda heredada, que entra en el reparto entre hermanos y en las cinco salidas.
Cuatro palabras que vas a oír en la notaría
Caudal relicto
Conjunto de bienes y derechos que deja el fallecido, ya descontadas deudas y cargas.
Ajuar doméstico
Bienes muebles afectos al servicio de la vivienda familiar o al uso personal del fallecido.
Presunción iuris tantum
Se da por cierto mientras nadie demuestre lo contrario. Es exactamente el hueco donde entra tu inventario.
Beneficio de inventario
Aceptar la herencia respondiendo de las deudas solo hasta donde alcancen los bienes heredados.
Opinión verificada en Google
«Excelente servicio. Me Han hecho la mudanza desde Zurich a Malaga, todo llego en perfecto estado y con Un precio super correcto. Resolvieron todas mis preguntas durante el proceso.»
Marina Milantoni · 16 de febrero de 2026 · Reproducida tal y como la escribió
Las dudas de siempre
Preguntas frecuentes sobre el inventario de una casa heredada
Estas son las nueve que más entran por teléfono cuando alguien acaba de heredar un piso en la provincia y no sabe por dónde empezar.
1¿El inventario se hace antes o después de aceptar la herencia?
Va antes de todo lo demás, y a ser posible con la casa intacta. Aceptar la herencia y liquidar el impuesto tienen su plazo: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis. Ninguna ley obliga a vaciar una casa heredada en una fecha concreta, así que ese calendario no manda aquí. Cuanto antes se documente, más valor probatorio tiene y menos discusiones deja abiertas entre los herederos.
2¿Se puede vaciar la casa antes de aceptar la herencia?
Conviene no hacerlo. Disponer de los bienes del fallecido puede interpretarse como una aceptación tácita de la herencia, con las deudas incluidas. Además, vaciar antes destruye la prueba del estado de la vivienda y de su contenido, justo la que hace falta después. Lo sensato es documentar primero y mover luego.
3¿Qué es el ajuar doméstico y cómo se valora?
Son los bienes muebles afectos al servicio de la vivienda familiar o al uso personal del fallecido. El artículo 15 de la Ley 29/1987 lo integra en la masa hereditaria y lo valora en el 3 % del caudal relicto. Esa cifra decae si los interesados le asignan un valor superior o prueban que vale menos o que no existe.
4¿Qué bienes quedan fuera de ese 3 %?
Las acciones y los valores mobiliarios no se computan para calcular el ajuar, según fijó el Tribunal Supremo en 2020. No están afectos al uso doméstico ni al personal. Tampoco entran ahí las piezas con tasación propia, como una obra de arte o una joya de cierta entidad, que se valoran por separado dentro de la herencia.
5¿Qué diferencia hay entre el valor catastral y el valor de referencia?
Uno de ellos, el catastral, aparece en el recibo del IBI y sirve para tributos municipales. El de referencia lo fija la Dirección General del Catastro a partir de las operaciones que registran los notarios. Desde el 1 de enero de 2022 actúa como base imponible mínima del Impuesto sobre Sucesiones. Son cifras distintas y no intercambiables.
6¿Quién paga el IBI y la comunidad mientras la casa está cerrada?
Corren a cargo de los herederos, en proporción a su cuota, desde el fallecimiento. Esos recibos siguen emitiéndose aunque nadie viva allí y hay que dejarlos al corriente antes de vender. El comprador pedirá el certificado de la comunidad y el último recibo del IBI. Conviene domiciliarlos cuanto antes para que no se acumulen impagos.
7¿Sirve de algo el inventario si la casa ya está medio vacía?
Sirve igual, aunque llegues tarde: documenta lo que queda y deja constancia por escrito de lo que ya salió, quién se lo llevó y en qué fecha. Esa lista, firmada por todos los herederos, evita la duda del año siguiente. Nadie recordará si la vitrina se repartió, se vendió o sigue en el trastero de alguien.
8¿Se puede hacer el inventario por videollamada?
Sí, y en la Costa del Sol es lo habitual cuando los herederos están repartidos. Una persona con llaves recorre la casa estancia por estancia mientras el resto sigue la grabación en directo y va anotando. Conviene dejar constancia de la fecha y que todos confirmen por escrito la lista resultante al terminar.
9¿Qué documentos hacen falta para vender una vivienda heredada?
Escritura de aceptación y adjudicación, inscripción a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad y nota simple actualizada. A eso se suman los impuestos liquidados, el certificado de eficiencia energética, el último recibo del IBI, el certificado de la comunidad y los suministros al día. Sin la inscripción registral, la compraventa no llega a firmarse ante notario.
